Tomar a decisão de comprar um imóvel em Portugal pode ser muito entusiasmante mas, seja para uma casa de férias, investimento ou deslocalização, é importante abordar cada fase do processo com cuidado.
Embora o processo de aquisição seja bastante simples, é composto por passos fundamentais e decisivos que devem ser geridos com a máxima prudência.
Por este motivo, é recomendável que trabalhe com um consultor imobiliário de referência, assim como um advogado e notário.
Estágios Preliminares
- Número fiscal para não residentes - Um número fiscal é conhecido como número de identificação fiscal (NIF) ou Número de Contribuinte - equivalente ao Cadastro de Pessoa Física (CPF) no Brasil.
Para que seja concretizado qualquer processo oficial em Portugal, tal como a aquisição de uma propriedade, abrir uma conta bancária ou estabelecer um contrato com uma empresa de serviços, é necessário ter um número fiscal.
Desta forma, antes de iniciar o processo de compra de uma propriedade, é necessário ter um número fiscal.
Para os residentes europeus, o requerimento pode ser feito em qualquer balcão das finanças mediante apresentação de um passaporte válido e uma prova válida de residência numa morada europeia nos últimos 6 meses.
Os residentes não europeus necessitarão de um representante fiscal para a concretização deste requerimento.
- Conta bancária - Embora não seja estritamente necessária em alguns casos, a abertura de uma conta bancária pode ser útil e torna-se essencial para as candidaturas ao Golden Visa.
Também pode ser necessário transferir fundos ou pagar impostos locais.
O processo de abertura de uma conta bancária é bastante simples e pode ser concluído numa única visita ao banco.
- Empréstimo bancário ou hipoteca - Se considerar financiar a aquisição da sua propriedade através de um empréstimo bancário, o montante que poderá ser disponibilizado varia de acordo com a avaliação do banco feita ao imóvel, que é normalmente mais baixa do que o preço de mercado.
Recomendamos que inicie o processo de pesquisa e visitas à sua futura casa tendo uma proposta de pré-financiamento aprovada, já que o processo de aprovação final pode levar algumas semanas.
Processo de Transacção
Quando encontrar a propriedade que pretende adquirir, e após o proprietário ter aceite a sua oferta, vai iniciar o processo de transação juntamente com o seu agente imobiliário, advogado e notário.
- Reserva - Em alguns casos, a assinatura de um documento de reserva pode ser assinado e os depósitos normalmente começam nos 5000€ que serão pagos ao proprietário.
O objetivo da reserva é a retirada temporária da propriedade do mercado enquanto as devidas diligências são realizadas e concluídas.
Durante este período de tempo, o advogado do cliente comprador fará a revisão de todos os documentos e, contando com a colaboração de todos os envolvidos, preparará os detalhes finais da negociação.
- Due Diligence - o advogado vai necessitar de um período de tempo para analisar toda a documentação legal relacionada com a propriedade que será adquirida.
Este período de tempo varia, normalmente, entre 2 a 4 semanas. O contrato promessa compra e venda - CPCV - também é preparado durante este período e discutido entre ambas as partes (comprador e vendedor).
Este período é essencial para evitar qualquer possível limitação ao processo de compra.
- Contrato Promessa Compra e Venda - Após a reserva e as due diligences, o proprietário e o vendedor vão assinar o primeiro documento - Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV) que os vincula ao negócio a realizar.
É expectável que o comprador faça um primeiro pagamento de cerca de 10-20% do valor total de aquisição do imóvel.
- Escritura Pública Final- a escritura é um documento legal que é assinado e entregue a ambas as partes. Este documento comprova a transferência de propriedade do vendedor para o comprador.
Este acto é feito na presença de um notário que confirma a validade de toda a documentação legal antes de ambas as partes (ou suas representantes) assinarem a escritura.
A escritura ocorre, normalmente, cerca de 15 dias a 2 meses após a assinatura do CPCV.
No caso de aquisição de um imóvel que faça parte de um empreendimento ainda em construção, este período poderá ser mais alargado.
A assinatura da escritura também corresponde o pagamento do valor de compra remanescente, a aquisição formal de propriedade legal do imóvel, além da receção das chaves do mesmo.
- Registro - Após a assinatura da escritura, o imóvel terá que ser registado em seu nome na Conservatória de Registo Predial e nas Finanças.
Este processo é, normalmente, realizado pelo notário após a assinatura da escritura pública.
Custos de Aquisição
A aquisição de uma propriedade em Portugal vai implicar o pagamento de alguns impostos e despesas. Contudo, não se preocupe porque receberá um extrato discriminado de todos os pagamentos a realizar quando fizer a reserva do imóvel para que se consiga organizar antecipadamente.
Relembramos que os custos relativos à mediação imobiliária são normalmente suportados pelo vendedor.
Custos previstos na compra de um imóvel
- IMT - O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis é pago quando se compra uma propriedade em Portugal.
O montante a pagar - entre 1 a 6% - varia de acordo com o preço de aquisição do imóvel, com o uso que lhe vai ser dado e se vai ser a sua primeira ou segunda habitação.
Na maioria das transacções, é cobrado 6% e este valor deve ser pago antes da assinatura da escritura pública.
- Imposto de Selo - O Imposto de Selo é sempre 0.8% independentemente do preço de compra do imóvel.
Quando a compra é feita com recurso a financiamento bancário, são pagos mais 0.6% sob o valor do empréstimo.
O Imposto de Selo pode ser pago juntamente com o IMT ou diretamente no notário, durante a assinatura da escritura.
- Custos do Notário e do Registo - Os custos de um notário podem variar de acordo com o valor da compra, embora o valor médio se situe nos 400€, no caso do notário, e de 200€, no caso das taxas.
- Taxas do Advogado - a maioria dos advogados cobram cerca de 1 a 5% do custo total da propriedade.
As suas responsabilidades principais consistem em, por um lado, garantir que as due diligences relacionadas com o CPCV e escritura são realizadas e, por outro, que todos os aspectos legais do negócio são assegurados.
Custos relacionados com a propriedade após a sua aquisição
- IMI - Este imposto também é conhecido como Imposto Municipal sobre Imóveis e está relacionado com a propriedade do imóvel.
A taxa aplicável varia entre 0.3% e 0.8% do valor da propriedade nas finanças. Esta avaliação é feita por autoridades fiscais. Este imposto é pago anualmente, numa prestação única ou em duas prestações que são comunicadas pela Câmara Municipal ao proprietário. Dependendo da sua localização, a propriedade também pode ser taxada em relação ao Imposto de Saneamento que corresponde a 0.8% do valor do IMI.
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